В прошлом году Приморье вышло буквально на советские темпы строительства. За год сдали в эксплуатацию свыше миллиона квадратных метров жилья. В этом году сбавлять темпы не собираются. Но будет ли кому покупать недвижимость по запредельным ценам?
Истеричный спрос
Прошлый год для строительной отрасли Приморья хоть и был рекордным, но светлым и радостным его не назовёшь. Спрос на недвижимость по стране вырос вслед за введением санкций и падением курса рубля. Многие покупатели, опасаясь за сбережения и страхуя своё будущее, поспешили вложиться в недвижимость. На короткое время это вызвало рост продаж, но потом и рубль укрепился, и настроения в обществе стали более спокойными.
Рынок на скачок спроса отреагировал, как полагается, ростом цен. Они, правда, что обычно для отечественного рынка, за падением спроса вниз потом не последовали. Строительный рынок Приморья встретил 2022 год на этапе рекордного роста. По данным Приморскстата, за три квартала было сдано в эксплуатацию 7507 квартир общей площадью 659 тысяч кв. метров, что на 20% больше, чем в январе-сентябре 2021 года.
При этом риэлторы отмечали, что спрос на рынке недвижимости в 2022 году сократился в два раза. Застройщики испытывали проблемы с поставками стройматериалов, банковским кредитованием, теряли кадры в период мобилизации. Покупатели массово отменяли брони.
Во Владивостоке в январе-октябре 2022 года объём строительных работ вырос в два раза по отношению к аналогичному периоду 2021 года. Сказалась набранная в относительно спокойные 2019 — 2021 годы инерция. Почувствовав выгоду, застройщики с запада страны отправились покорять дальневосточные кошельки и осваивать многочисленные программы поддержки.
«Стимулирование покупательской способности при помощи ипотечных программ при дефиците строительства в какой-то период привело к необоснованному росту цен. В моменте это подняло платежеспособный спрос, на что отреагировали продавцы, подняв цены. Спрос вернулся в исходное, а цены — нет», — отметил генеральный директор ООО «Городской риэлтерский центр» Сергей Косиков.
До неприличия
Доски объявлений о продаже недвижимости пестрят предложениями. Разросшееся в последние годы число строящихся объектов поражает, но в основном — ценой.
Площади — от 35 квадратных метров за однокомнатную. Двушки — от 52 метров, трёх- и более комнатные квартиры могут исчисляться и сотнями метров площади.
Цена варьируется от минимальных шести миллионов за однокомнатную до двадцати и более миллионов за квартиры большей площади. При том, что ещё в конце 2021 года за шесть миллионов можно было взять большую двухкомнатную квартиру, а за 7,5 — трёхкомнатную.
Местами стоимость квадратного метра приблизилась, а то и перевалила за отметку в 200 тысяч рублей. Хотя совсем недавно и 50 тысяч считалось неприлично большой цифрой. Однако уже и 300 — не диковина. Хотя оптимальной ценой эксперты считают 160 — 170 тысяч рублей за квадрат.
О таких ценах на западе и в центре страны совсем недавно никто из застройщиков не мечтал. Это московский уровень всего пятилетней давности. Хотя присоединение Крыма подтолкнуло к развитию южные регионы страны, так что в Сочи и Краснодаре цены рванули вверх. И во Владивостоке.
Сегодня Владивосток — промышленный деловой город, чуть ли не единственные морские ворота страны, азиатский хаб. Федеральные деньги для развития сюда будут направляться ещё много лет. Зайти в регион ради этого Клондайка захотят ещё многие. А стройка — это долгосрочное мероприятие, на годы.
«На протяжении 15 лет нам два раза в год предсказывается обрушение рынка. Каждый раз говорят, что 80, 100, 120 тысяч рублей за квадратный метр — это психологический предел. Но мы сегодня имеем цену в среднем классе и классе “комфорт” 130 тысяч. И пока покупают. Покупательская способность на рынке есть», — рассказал Сергей Косиков.
«Покупатель не кончится, у него стало меньше наличных средств, но есть ипотечные программы. У людей осталось желание обновить условия своей жизни, расшириться или сменить локацию, например, на пригород. А кому-то хочется переехать из частного дома, который дороже содержать, в квартиру», — считает директор по продажам и маркетингу Global development company Кирилл Сорока.
Во Владивостоке удаётся справляться с удовлетворением запросов покупателя. Ему предлагают сопутствующую инфраструктуру — парковки, складские помещения, обеспечивая открытую среду для маломобильных. Но это всё влияет на стоимость жилья. До 5 тысяч рублей к стоимости квадратного метра, что, в общем, немного, но покупатель получает гораздо больше. Хотя не всем застройщикам удаётся найти нормальную локацию. И не все, найдя её, создают там «продукт». До сих пор не все застройщики следуют современным тенденциям в создании приятных и уютных жилых комплексов, — отмечает Кирилл Сорока.
Важный фактор: жильё, предлагаемое в черте Владивостока, а особенно в его центре, имеет отличительную особенность — в основном это точечная застройка. Компания оперирует «пятачком» земли, часто с боем отбитым у соседей, то есть все блага цивилизации — из тех, что было. А был порой микрорайон 1960-х годов застройки хрущёвскими пятиэтажками. Коммуникации и сети, в том числе электрические и канализационные, а также водопровод — тех же лет. Остальные блага цивилизации рассчитаны на хрущёвки. И вот — 24-этажная башня на 150 квартир. Стоянки, школы, магазины и больницы — из тех, что было. Теснитесь, соседи!
Способности
Покупательская способность подогревается программами поддержки, которых в Приморском крае работает до десятка. Это «Дальневосточная ипотека», «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «Сельская ипотека» и «IT-ипотека». Именно они сделали массовое приобретение жилья возможным.
«Ситуация во Владивостоке долго была характерна тем, что первичка по ценам шла за вторичкой, а не за экономическими показателями. Сейчас, когда застройщиков стало больше, регулировать рынок начали они. Раньше не было выбора. Теперь он есть, но для тех, кому финансы позволяют. Потребность есть, но не факт, что она будет удовлетворена строящимися объектами. Ситуация сегодняшнего дня — это ещё и ценовое ожидание. Мы видим, что есть предложение на рынке первички. Не для тех, кому нужно жильё, а тем, кто может себе позволить жильё такого класса. При цене до 300 тысяч на рынке квартира может стоить и 30 миллионов рублей. Кто это позволит себе? Сложно даже получить ипотеку на такую сумму», — объяснил заместитель председателя Дальневосточной гильдии риелторов Александр Бордюг.
«Меры стимулирования подстегнули спрос потому, что в моменте жильё стало более доступным для приобретения. Строительная отрасль характеризуется значительной инерцией. Изменение объёма ввода жилья происходит в течение нескольких лет от изменения рыночной ситуации. Поэтому резко увеличившийся платёжеспособный спрос рынок удовлетворить не смог, и произошёл рост цен в 1,5 — 2 раза. Ипотека сделала жильё более доступным для тех, кто приобретает его в кредит, но менее доступным для тех, кто рассчитывал на собственные накопления», — объясняют в региональном отделении Деловой России.
Форсирование развитие строительной отрасли, как считают специалисты, может завести её ещё в один капкан — дефицита кадров. Их уже не хватает, причём во всех отраслях сразу, а на подготовку понадобятся годы. И этот вопрос никакими деньгами быстро не решить.
Потрясений в отрасли, похоже, ждать не стоит, но гонка спроса, предложения, цен, желания и возможностей будет долгой.
МНЕНИЕ ВЛАСТИ
Олег Кожемяко, губернатор Приморского края:
«47 тысяч приморцев улучшили свои жилищные условия, в том числе благодаря решениям, которые были приняты по продлению Дальневосточной ипотеки, — подчеркнул в ходе беседы с президентом РФ Владимиром Путиным. Её финансовые и возрастные рамки необходимо расширять, потому что это хороший стимул для закрепления населения, особенно молодёжи. Наверное, это одно из лучших направлений в проекте “Демография”, которое реально даёт свои результаты».
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Сергей Дрёмин, заместитель председателя Приморского регионального отделения «Деловой России»:
«Затоваривание рынка произошло по всей стране, не только в Приморье. На Дальнем Востоке это более выражено из-за наличия льготной ипотеки. Она привела к росту стоимости. Те, кто рассчитывал на свои, неуспевающие за ростом стоимости жилья накопления, и те, кто считает, что рынок перегрет и цены завышены, притормозили с покупкой в ожидании снижения стоимости. Такое поведение также поддерживают многие блогеры-обозреватели рынка недвижимости, что, безусловно, дополнительно влияет на рост популярности стратегии “выжидания”. Рынок в целом способен к саморегулированию. Постепенно стабилизация или незначительное снижение цен восстановят спрос, и строители получат ресурсы на новые проекты. Строительство жилья продолжится. Где в этих “экономических качелях” пик, а где дно, точно никто предсказать не может. Эти процессы требуют тонкой настройки со стороны федерального Правительства и властей регионов. Работа по балансировке спроса и предложения сейчас активно идёт, в том числе с привлечением деловых объединений».
